El que hace Wholesale en Real Estate no puede aplicar todas las estrategias fiscales del modelo Buy & Hold, porque son dos modelos muy diferentes en cuanto a cómo se genera el ingreso y cómo lo ve el IRS.
Diferencias clave entre Buy & Hold vs Wholesale:
| Aspecto | Buy & Hold | Wholesale |
|---|---|---|
| Tipo de ingreso | Pasivo (rentas) | Activo (comisiones, asignaciones) |
| Tratamiento fiscal | Schedule E (sin self-employment tax) | Schedule C (con self-employment tax) |
| Depreciación | ✅ Sí aplica | ❌ No aplica |
| Cost Segregation | ✅ Sí puede aplicar | ❌ No aplica |
| Ganancia de capital diferida (1031) | ✅ Sí aplica | ❌ No aplica |
| Tributación más agresiva del IRS | 🔵 Más estable | 🔴 Más expuesta a auditoría |
Así que aquí te dejamos la información que deberías conocer.
✅ 1. Crear una LLC con elección de S-Corp
- ¿Por qué? Para evitar el 15.3% de self-employment tax sobre todas tus ganancias.
- Puedes pagarte un salario razonable y el resto como distribuciones libres de SE tax.
✅ 2. Gastos deducibles clave
| Categoría | Ejemplos |
|---|---|
| Marketing y publicidad | Bandit signs, Facebook Ads, CRM |
| Software y herramientas | PropStream, REI Reply, batch leads |
| Vehículo y millas | Visitas a propiedades, reuniones con compradores |
| Educación y entrenamiento | Cursos de inversión, mentorías, mastermind |
| Asistencia externa | Virtual assistants, cold callers, skip tracers |
| Teléfono, Internet, Oficina | Celular, WiFi, oficina dedicada o home office |
✅ 3. Pagos estimados trimestrales
- Wholesale genera ingresos altamente auditables y activos.
- Debes hacer pagos estimados con Formulario 1040-ES si superas $1,000 en impuestos.
✅ 4. Llevar una contabilidad impecable
- Usa QuickBooks, Wave o Google Sheets con Chart of Accounts especializado para Wholesale.
- Separa tus asignaciones, depósitos por contrato, gastos de marketing, etc.
✅ 5. Crea estructuras múltiples si haces volumen
- Si haces más de 5–10 deals por año, considera usar una LLC para operaciones y otra como Holding (con S-Corp status).
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