¿Por qué no deberías comprar a tu nombre y luego transferir a la LLC?
1. Impuestos innecesarios
- Algunos estados (como California, Florida o Nueva York) consideran esta transferencia como una venta o traspaso imponible, lo que puede generar:
- Impuesto sobre la transferencia (“transfer tax”)
- Ganancia de capital si hay revalorización
- Costos de notaría, escritura, registro
2. Pérdida de protecciones legales
- Si compras con un préstamo personal o hipoteca a tu nombre, el seguro del prestamista y la protección no se trasladan automáticamente al cambiar el título a la LLC.
- Un juez puede considerar que estás haciendo un “fraude a acreedores” o simulación si ocurre después de una demanda o incumplimiento.
3. Complicaciones legales
- La transferencia puede activar la cláusula “Due on Sale” de la hipoteca, forzando el pago inmediato del préstamo si el banco lo detecta.
- También puede invalidar ciertos beneficios fiscales (como el homestead exemption o deductions personales).
¿Cuál es la estrategia correcta?
1. Crear la LLC antes de la compra
- Debes tener una LLC activa y registrada en el estado donde vas a comprar (o una LLC holding con LLCs hijas en cada estado).
2. Obtener EIN y cuenta bancaria de la LLC
- Esto te permitirá operar la compra con dinero empresarial, firmar contratos, recibir rentas y pagar contratistas.
3. Comprar directamente a nombre de la LLC
- El deed (título) debe estar a nombre de la LLC desde el principio.
- Si usarás financiamiento, busca préstamos comerciales o hard money que acepten personas morales.
4. Tener un Operating Agreement bien estructurado
- Que indique claramente los roles, protección legal, admisión de inversionistas (si aplica), y separación de activos personales.
5. Llevar contabilidad separada y un Chart of Account Efectivo
- Cada gasto, ingreso y cuenta bancaria debe estar completamente separada de lo personal para que la LLC sea respetada en caso de demanda.
Alternativa válida en algunos casos:
Si ya compraste a tu nombre, se puede:
- Transferir la propiedad a la LLC por medio de un quitclaim deed o warranty deed con respaldo legal adecuado, minimizando el impacto fiscal.
- Y dejar constancia de que no hubo ganancia comercial, si es dentro de tu control total (persona vs. LLC disregarded).
Pero es clave hacerlo bajo asesoría fiscal y legal para evitar activar impuestos o poner en riesgo la protección legal.